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房屋买卖与租赁

2018-02-08 15:18admin1239
加拿大的房产市场由两部分组成:房屋买卖和房屋租赁。两个市场均具有成熟稳定的特点。总体来看,全国人均住房水平与其他发达国家持平且略有偏高。大约2/3的家庭拥有自己的房产,而其中一半人已经付清了所有的按揭贷款。在租房顾客群中,1/3的租房用户正处于购置住房的准备期。房屋租赁市场为他们解决了过渡期的住房问题。
加拿大通常使用三个指标来衡量居民的住房状况:宜居性(房屋不需大修),合适性(有足够的空间及单独房间),以及可支付性(住房的所有税费支出不超过税前收入的30%)。统计数据表明,七成的加拿大居民(包括自有住房居民和租房居民)的住宅满足全部三项指标。尽管房屋支出超过收入的30%,但并不存在支付困难。可见在加拿大总人口中,绝大多数的居民并没有感到住房问题所带来的压力。
 对于低收入以及其它弱势群体,加拿大政府也采取了一定措施帮助他们实现安居。具体办法是由政府拨款建造福利房,然后廉价出租给低收入家庭。政府每年投入1%左右的财政预算用于支持福利房的分配和补贴。在加拿大,福利房用户占人口比率的5%。
                       加拿大房地产买卖一般过程
无论是加拿大本国居民还是加拿大的新移民,面对房产买卖问题时,首先需要对加拿大房产买卖业务有相当的了解,再做决定,这样是十分稳妥的。加拿大投资移民的专家给您提出如下建议:
第一步:卖方房地产主与某一地产公司(及某一地产经纪)签署代理销售合同(LISTING CONTRACT),正式建立委托人(卖方房地产主)和代办人(此地产公司)的关系,并列明合同细节(双方的承诺)。主要内容:委托人授权此代办人将其列定的房地产以双方同意的价格列入MLS,并同意在代办人成功找到买主、成功导致一可执行的买卖合同的签署的情况下付给代办人佣金,佣金量由卖主与经纪协议后列入合同内;此地产公司(地产经纪)同意作卖方房地产主的代办人,并同意除卖方地产主允许的情况下,不接受买主的任何报酬。合同内同时列明卖方经纪将以上述佣金的多大一部分作为付给带来最终买主(导致合法出售合同)的买方经纪之报酬以鼓励地产业其他经纪与之合作。 
第二步:卖方房地产主填写陈述文件表格透露此房产的关键信息。卖方经纪获取多方面详细资料后将此房产列入MLS数据库。
第三步:买方经纪搜索MLS数据库,发现此房产列入市场,如果适合买主顾客的要求,经纪向买主介绍此房产。(买主在看房之前应先在银行取得贷款利息保证和最高贷款额以保证有足够财力购买所看的房产。)
第四步:买方经纪与卖方经纪安排时间,买主看房。
第五步:买主提议并出价购买,买方经纪协助起草合同(CONTRACT OF PURCHASE AND SALE)。卖主可以接受买主的出价及条款,也可以还价并在合同中加上其他保护自己利益的条款。双方彼此还价及谈判后达到共同满意的价钱和条款,签署的合同在法律上开始有对双方的约束效应。
第六步:免除条件。因合同中一般都有需要免除的条件,比如买方需银行贷款、需验房师出具令买方满意的验房报告等,直到所有条件全部清除之后,此合同才有真正完成的可能。需要注意的是如果合同中存在任何一条件给予一方无客观理由也能主动退出的控制力,这样的合同便属于可无效合同,没有法律上的约束力。然而,某些条件下可以注明仅有益于买方或卖方,这样注明的意义是受益的一方可以自行决定免除该条件以完成合同(重要前提是即使此条件未满足,合同仍可以完成);而另一方无权以这样的条件未真正满足为理由拒绝完成合同或拒绝履行合同中之其他承诺。
第七步:免除条件后,双方已完全受法律约束,必须完成合同之约定。基於这样的信心,各自可以安排搬迁等事宜,联系通知各自的律师或公证人以完成产权及金钱的交接。
第八步:COMPLETION DATE 所有必要的款额从买方或卖方及其贷款银行转出,按已有合同和服务收费约定分至卖方及其原贷款银行、政府机关、双方经纪、卖方律师等。旧按揭(mortgage)从产权(LAND TITLE)上取消。产权正式转至买方名下,新按揭(mortgage)注册于产权上。地税等项目需要以ADJUSTMENT DATE 为分界分别承担,多退少补。买主应注意提前购买房产的地震、火灾等保险。因为在法律上,所有风险都从这个日子开始转成新房主的责任了。
第九步:买方经纪从卖方取得钥匙,在POSSESSION DATE当日交给新房主。卖方应在POSSESSION DATE 之前搬出,以便买主能够在POSSESSION DATE当日搬入。新房主检阅房产。
重要概念解释
MLS(Multiple Listing Service):是由加拿大地产业协会管理的、各省地产业协会支持的地产业专用数据库。不仅提供现今上市的地产信息,并有每处地产多年来的历次销售记录、政府估价等资料。美国也有同名的数据库。实际上,因为INTERNET的普及。公众可以通过MLS网站查找上市地产广告,所以MLS的覆盖面是全球性的。
佣金(Commission):一般是最终出售价钱的某百分比。出於联邦政府之“竞争法”规定,没有并不允许有“标准”。作为参考,美国许多州和加拿大安大略省常见的佣金安排是售价全额的百分之五至六。BC省常见的佣金安排是售价前十万的百分之七加剩余售价的百分之三左右。注意:佣金最终给买卖双方的经纪分取。BC省常见的给买方经纪的佣金部分是售价前十万的百分之三点几加剩余售价的百分之一点几。
合同(Contract)的概念及法律上对合同的约束:从法律角度说,合同即是承诺。可以是单方向的,也可以是交换或双方向的。合同的建立有七个基本因素:提议、接受、代价、合法意向、能力、合法交换物、真实允诺。根据这七个因素的具体细节,所有合同可以分归五类:可执行、不可执行、可无效、无效、非法合同。只有可执行合同完全受法律保护。
                            房屋租赁
加拿大租房子一般有两种:一种是租有物业管理的公寓:(departement)这种一般需要签最少1年的租期,而且需要有推荐人或担保人同时陪你签约。还会有一个月的押金,如果到期退约一定要提前一个月说明。
另一种是找私人租,这样的方法可以在加拿大的租房网或中文网查到房东出租信息。然后跟房东询问租金,其中包括的项目,地点,楼层等。如果合适确定承租,一般是首付两个月的租金(其中一个月的租金做押金),然后一个月一个月支付。
租赁房屋的一般程序
首先,确定想要租住怎样的房屋。在加拿大,出租房房屋形式多样,主要包括:公寓、独立屋、半独立屋、镇屋和私人出租客房等等。此外,对房屋所在地区、环境、公共交通、学校和公共服务机构有何要求,总共多少人居住,需要几间卧室,可承担多大租金的房子。
其次,租房前了解作为租客和房东的权利和职责。通常来说,房东负责收租金,提供正常运作的必备厨房家电(包括:烹饪炉灶,冰箱,洗碗机)、供暖系统,确保房屋建筑安全使用性,负责房屋内损坏东西的维修更换。租客需按时交付房租;妥善使用住房,注意房屋整洁,租房内东西损坏需及时通知并配合房东修理或更换。在租期到来准备搬家的一或两个月前,如有其他人想来看房,房东需通知您,而您必须加以配合。
第三、看房 看房前最好准备一份问题清单,把要问的问题写上。问题可以包括:月租金多少,是否带车位和有几个车位,有否带储藏室和停自行车地方,如果您有宠物要问清对待宠物有何特殊规定,公寓保安系统安排状况,是否有客人停车位吗,是否允许您对房屋进行装修改造,谁负责房屋的维修,周边环境和邻里安全等等。看房中把答案一一填上。注意在场时,一定要仔细检查房屋配套设施(如冰箱,灶台,烤箱, 房屋供暖系统)的运行状况,确保一切安全正常。
第四、签署租契。租契是一种法律文书,包含各种有关条款,用于证明您和房东之间达成的书面租房协议。一定要仔细阅读此租契,也可请律师或朋友帮忙阅读,清楚所有的条款及内容。租契中通常包括:双方姓名和地址联系资料,所租房屋地址,月租费金额,缴费时间要求,租房期限,房屋限制条款,等等。在多伦多,租房时大多数房东还会要求房客交一定数额的房屋押金,用以赔偿日后房客可能造成对公寓的损坏。通常此押金数额为一个月的房租。
入住的当天,您要仔细地检查房屋,包括地板地毯,如有问题,要作好纪录或拍照保存,由房东签字留档。同时详细了解公寓的管理规章制度,如对倒垃圾和回收垃圾的要求、邮件收发。
成为正式承租人,通常在每月的第一天交付房租。根据租房协议,房租中也可能不包括水电、电视电话等费用,这时您就得自己负责。房租和有关的公用事业费不要晚交,如果晚交的话,您需要支付一定的利息。假如多次逾期不付,共用事业公司可以停止为您的服务。所以一定记住提早或准时支付房租和有关公用事业费。
注意事项
一是加拿大政府规定,出租的房屋在冬季室温应保证不低于20℃,如果达不到此标准,房客可以不受合同的限制而搬走或拒交房租,因此,你只要觉得冷了就提抗议,不要不好意思忍着,因为你交了房租,就应得到相应的居住条件保证;
二是加拿大法律规定,房租一年只能涨一次,而且房东非法随意涨价,你可以警告他这是违法的,假如他一意孤行,你可以向当地政府提出控告。
知识补充:
书面租约一般内容及条款:
(1)租金金额及每月缴交租金日期
(2)租约有效期
(3)房客人数
(4)押金
(5)有关费用的负担及责任:如水、电、电视、电话线
(6)饲养宠物的限制与否
(7)停车车位
(8)有关设备装修等条件
(9)门前草坪及花园草坪的修剪和维护。
关于押金
(1)房东可要求房客缴付押金。但房东必须在成立租约时提出收取押金要求,否则无权再问。
(2)房东可以收取的押金不能超过第一个月租金的一半。
(3)作为房客必须在租约开始实行三十天内缴付押金。如果你没依合约而行,房东可以给予一个月通知然后终止租约。
(4)押金用於房客支付修理费。

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